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各方协同
“公募REITs旨在盘活中国这一全球超大基础设施投融资市场，促进构建双循环发展新格局。”上交所相关负责人介绍，多年来，包括上交所在内的市场各参与主体和机构已在中国REITs理论研究和产品实践方面做了较多的探索和尝试，已有超600亿规模的“类REITs产品”和首单基础设施私募REITs在上交所发行，“这都为试点公募REITs积累了较多的实践经验。”
伴随着公募REITs的正式落地，万亿量级的全新投融资市场将被激活，这对中国资本市场建设以及引导基础设施领域股权投资都具有里程碑意义。宏观上，有助于落实深化金融供给侧结构性改革政策，为基础设施建设提供直接融资支持。微观上，可以降低企业的杠杆率，实现“轻资产”模式转型。同时，公募REITs还可以为投资者提供中等收益、中等风险资产，有助于投资者的多元化资产配置。
记者获悉，早前各省级发改委已将符合规定的项目推荐至国家发改委。近日已有媒体报道，国家发改委已遴选出5单试点项目初步推荐至证监会。
目前上交所层面的公募REITs各项准备工作基本就绪，只待首批试点项目申报发行。在备受关注的配套规则上，上交所公募REITs业务办法、发售指引和审核关注事项指引正履行证监会报批和报备流程。
高起点稳起步
在公募REITs试点工作开展之前，上交所在REITs市场已进行积极探索和尝试。数据显示，截至2020年末，上交所有39单“类REITs产品”发行，规模达631亿元，覆盖仓储物流、产业园区、租赁住房、商业物业、高速公路等多种不动产。此外，上交所于2019年推出首单基础设施私募REITs（沪杭甬REITs产品），引领境内市场储架式产品、可扩募产品（菜鸟REITs产品）等多轮创新，为试点公募REITs积累了丰富的实践经验。
截至目前，上交所有近三十单项目由地方发改委推荐至国家发改委，其中部分项目已收到国家发改委的首轮反馈。同时，上交所还有一批储备项目正在准备过程中，涵盖了主要基础设施类型，基本覆盖了重点区域和省份。上交所总经理蔡建春此前表示，当前最重要任务就是把控试点项目质量，加快推动一批优质试点项目落地，尽快形成市场规模、市场合力，打造良好示范效应。
据了解，当前上交所仍在抓紧推进各项准备工作，全力保障首批项目顺利上市。
一方面是规则配套的文本资料和市场服务工作。虽然规则层面已基本就绪，相关合同协议及标准化文本仍在紧张制定过程中；同时，强化项目的市场服务工作，按照“发起人（含地方政府）—管理人—投资者”三位一体的服务方案，围绕“央企—东部—中西部”等梯队划分，全力做好市场服务工作。
另一方面，市场建设等保障工作有条不紊的推进。筹备相关安排并评估应对措施，做好市场监测，保障REITs上市后的交易正常运营。目前，公募REITs申报系统、配售平台和信息公示网站等技术开发工作已基本就绪。交易系统改造工作也在进行中，将保障首批试点项目顺利申报、发行和上市交易。
交易活则市场活，公募REITs产品上线后的流动性成为投资者关注重点之一。据了解，上交所公募REITs产品的交易方式，几乎可以使用当前市场所有的交易方式，并可开展质押协议回购等回购交易，明确做市商制度，确保产品交易的流动性。
“关卡”制度亟待破题
公募REITs是一种区别于股票和债券的大类金融产品，是证券交易所除“股票、债券、基金、衍生品”外的第五类产品，是一类全新的投资品种，因此，拓宽和培育投资者群体，做好投资者服务至关重要。
目前由于相关规则限制和REITs产品的权益属性，部分机构投资者将公募REITs纳入投资范围可能存在客观障碍。像商业银行自有资金、保险、社保基金、养老金、年金、非FOF类公募基金均存在投资限制。后续，如何推动监管部门明确REITs的投资监管政策，拓宽机构投资者范围，培育形成专业的REITs投资者群体或将面临挑战。
某大型中介机构表示，建议监管机构出台通知明确银行资金可投资公募REITs。对于银行自有资金风险资本计提，建议针对公募REITs产品适当放松资本监管要求；针对保险资金与保险资管等，建议明确公募REITs产品“白名单”分类。
此外，构建公募REITs在发行、交易、信息披露、监督管理等方面的监管框架必不可少。
某律师表示，试点阶段，公募REITs采用“公募基金+资产支持证券”的产品架构，是在现有制度框架和监管环境下的较优选择。但目前产品架构涉及到公募基金产品、资产证券化产品、项目公司等多层产品或多个主体，可能存在层层代理导致责任主体缺失，同时又增加了成本。建议修改证券投资基金法或针对REITs设定证券投资基金特别法，使REITs中的基金产品可以直接持有项目公司股权，不再嵌套资产证券化产品。
此外，国资转让、税收政策等问题也是目前公募REITs发展的“关卡”。中国首席经济学家论坛研究院副院长林采宜表示，要培育公募REITs的市场环境。首先，税收政策要有相应调整；其次，公司型REITs的法律地位需通过相应的法律法规明确；再次，养老金递延纳税账户等一系列制度需不断完善，从而吸引长期资金。
