以案说法|防疫封小区租客起诉法官调解退押金和剩余租金

人民网北京2月27日电 （记者孝金波）本来是为客户接待洽谈而租的房子，却因新冠肺炎疫情小区封闭无法使用，租客通过网上立案平台起诉，以不可抗力为由要求解除合同。法官迅速在线调解后，双方达成和解，房东退租户押金和剩余租金4000元，这也是北京市首例涉疫情抗辩租赁合同纠纷实现诉前化解。

2月24日，北京市通州区人民法院网上立案平台收到了王女士一份“特殊”的起诉材料，租客王女士称2019年12月底与房东李女士签订了一份一年期的租赁合同，租赁房屋用于客户接待洽谈。但合同仅履行一个月就发生了新冠肺炎疫情，小区实行封闭管理，合同目的无法实现，构成不可抗力，双方协商未果，故诉至法院要求解除合同，退还押金、剩余房租、电费共计7000余元。

立案法官梁联林看到该份起诉材料后，考虑到目前正处于疫情期间，租赁合同纠纷久拖不决将影响小区的疫情防控工作，亦不利于纠纷的化解。为此，梁联林法官立即与原告王女士取得联系，了解案件基本情况。起初，王女士并不太愿意调解，认为新冠疫情属于不可抗力，小区封闭式管理，客户接待洽谈的经营的目的无法实现，其有权要求解除租赁合同、退还租金。对此，梁法官通过电话耐心分析当前疫情防控形势、不可抗力的法律性质和后果，释明诉讼流程、风险，王女士听后表示同意承担部分损失、同意诉前调解。

征得原告王女士同意后，梁联林法官立即与被告李女士取得联系。经双方同意，第一时间指导双方下载“北京云法庭”、开展在线调解工作。

案件调解过程中，李女士对此表示不解，认为原告要求解除合同没有依据。按照双方租赁合同约定，原告解约必须提前一个月通知房东，并且现在正处在疫情期间，解除合同后，房子无法出租，给她同样会造成很大的损失。对此，梁联林法官耐心听取双方当事人的意见，围绕双方争议的合同是否能够解除、双方损失如何分担、搬家腾退时限等问题进行释法析理。最后，双方达成谅解，李女士同意解除合同、退还王女士押金和剩余租金4000元，双方相互配合办理涉案房屋交接事宜，涉案纠纷得以妥善化解。此时，距王女士提交诉讼材料仅36小时。

当前，针对涉新冠肺炎疫情纠纷，通州法院启动诉前在线调解机制，通过在立案阶段开展在线调解的方式为群众提供法律服务，力促纠纷诉前高效化解，为疫情防控工作提供有力的司法服务和保障。

通州区人民法院立案庭法官梁联林提示：疫情的发生不可避免地会对合同的履行产生不利影响，希望大家发扬中华民族“和为贵”的传统美德，根据新冠肺炎疫情防控措施对合同履行的影响程度，按照公平和诚实信用原则加强沟通协商，互解互谅，尽可能通过调解的方式解决，将双方的损失降至最低。让我们同心协力、共克时艰！